二手房价倒挂正常吗？
北京的二手房市场发育远远不及上海、广州等地，因此，今年4月，某些地区二手房单价与同区域新开盘一手房售价首次出现的“倒挂”现象格外引人注目。业内人士称：这种现象是二手房市场走向成熟和交易日趋活跃的信号2006年4月，海淀区五道口华清嘉园、四季青乡世纪城的二手房成交单价分别达到了1.3万元、1.2万元，不仅创造了自身售价新高，也超过了同一地区的新开盘商品房房价。二手房房价超过当地的新盘房价，对于2004、2005年的上海来说并不是新鲜事，但在北京，却是首次。
“倒挂”首现京城
北京城区内的优良地段已所剩不多，不少开发商无奈之下只得向郊区转移，但是城区的交通、教育等优势并不能在短时间内被移植到郊区。再加之一手楼房价格的节节攀升，越来越多的人开始把目光投向了二手房市场，二手房一下子成了众多买家和投资客眼中的“香饽饽”。4月14日，21世纪不动产中国总部在京发布了京津沪三地二手房咨情简报，称北京部分区域、部分楼盘二手房房价首次超过同地段的新房价格。
1世纪不动产北京区域总经理张卫平表示，单纯从价格增长来看，并不是所有地区二手房价都突飞猛进地上涨，它是分地区进行的。以海淀区华清嘉园为例，该项目的收盘价格是7500元/平方米，同一时间，其二手房价格却达到9500??11000元/平方米；同在海淀区的世纪城也是如此，在本区域一手房价格为7000??9000元/平方米的时候，二手房的价格上涨到10000??12000元/平方米。类似的情况还出现在酒仙桥、望京等地区。
谈到一二手房的价格倒挂现象，北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理黄玺庆表示：“这个现象很正常，因为随着区域价值的提升，房价自然会涨，二手房当然也是这样。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松更是直言，价格倒挂没有太多值得研究的地方，京城二手房的涨幅高于一手房的现象倒是比较普遍。比如，望京的二手房价格现在平均是6000多元，比去年上涨了20％多；一手房现在平均是8000多元，但跟去年比才上涨了10％多。原因就是新房价格跟二手房之间的差距比较大，因此二手房会追赶一手房的价格。
二手房市场成熟的信号倒挂现象虽然仅在部分区域出现，但这种现象的发生并非偶然的“突发事件”，它与政府新发布的赋税政策和二手房业务的扩张都有一定的关联，但二手房倒挂的最主要原因还跟区域特性有关。
出现房价倒挂现象的区域大都社区完善或是周边有特定的优势资源。比如有知名的院校、公园或的大型商业设施等。正是这些优势导致上述地区需求大，房源紧张，同时，新建商品房又稀缺，于是不少二手房业主将报价迅速攀升。“以双榆树地区为例，业主靠租金完全可以‘丰衣足食’了，随着一些特殊信号的出现，比如今年住宅价格上涨了多少多少，有些业主就会想：我要是拿到市场上去卖能不能实现这个价格呢？假定最后房子到不了这个价，我还可以把房子继续出租出去。在形成倒挂的区域里，60％的业主是本着这样的心态。”北京成业行房地产经济有限公司房产交易中心总监王学钢补充道。与此同时，开发商在新盘营销的时候往往喜欢采取低开高走的策略。于是就会出现倒挂：一方面，二手房价格的不断攀升；另一方面，一手房的尾房价格却相对较低。
“真正的倒挂是同样品质、同样地理位置的二手房价格跟一手房相比。可此时的前者高于后者是不可能的，出现价格倒挂只是一种特例。北京市目前一、二手房价格差是10%~15%，倒挂背后说明北京市二手房价格上涨还是比较快的。”金育松坦言。而北京中大恒基房地产经纪有限公司则认为，一、二手房价格开始出现倒挂，说明房价上涨和开发商可以随意涨价的势头得到有效遏制，供求关系开始倒转，投资和投机购房受到打击。具体地说，一、二手房价格倒挂是市场冷却的体现。一、二手房价格倒挂不仅是一种正常的、合理的、成熟的现象，还是一种令人欣喜的现象。21世纪中国不动产中国区域副总裁张卫平直言：“一二手房价’倒挂‘虽然还是个别现象，但反映了一个信号，就是二手房市场日益成熟，和一手房市场的联动越来越默契。”
“倒挂”将成常态？
据北京百川房地产经纪公司总经理李亚明介绍，天津的一二手房价格目前价格基本一致。因为天津现在是全城大改造，刚性需求非常强。商品房的供给量不能满足这些需求于是一部分需求便会转向二手房市场，使得二手房价格已经追上一手房，有的甚至比一手房还高。
其实国内最早出现房价倒挂的城市是上海。……
